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寻找十倍股之地产篇

第一大热门股

昨天晚上中国平安公布了2018年的年报,我感觉整个雪球都要沸腾了,满眼放过去全都是讨论中国平安的,自己订阅的公众号里大概有一半都在写中国平安,真是全面热议中国平安,真是热得发烫呀!

但很有意思的是,雪球上中国平安年报的评论和赞都不如年报摘要的多,而最多的则是新闻,看下面三个图。下面是年报的,52评论,52赞。

寻找十倍股之地产篇:低估不是低估的理由!配图(1)

下面是摘要的,133评论,95赞。

寻找十倍股之地产篇:低估不是低估的理由!配图(2)

但这些数据可能看起来还是太枯燥,不如直接来几个数据看着更爽。你可以知道大家更关心的是什么。

寻找十倍股之地产篇:低估不是低估的理由!配图(3)

看看热股榜,不知道这个东方财富和同花顺因为什么上的榜,最近没太关注,不过下面的比亚迪、宁德时代显然都是特斯拉概念了。最近总有人问我对TCL怎么看,貌似是在做芯片还是什么,我确实木有关注呀!这是1小时的,注意我是在早上9点半截图的。

寻找十倍股之地产篇:低估不是低估的理由!配图(4)

这是24小时热榜:

寻找十倍股之地产篇:低估不是低估的理由!配图(5)

人多的地方容易踩踏,我只能这样说了。对了,写文章时看到自己的自选股里红的不多,偶尔点到东方雨虹里,看到一堆的热帖,全部都是2月4号以后写的。我才知道大家追热点追的有多专业。我在1月初写东方雨虹时,这只股票还是冷冷清清。现如今热起来,帖子也被埋了没人看了。不知道有一天三聚环保也热了之后,会不会又来一堆吹票的人来。可能独立思考的价值投资者永远都缺少别人关注。

房地产行业到底处于什么阶段

不扯这么多了,开始说一下房地产。房地产行业其实挺热的,每天话题都很多。尤其我看到万科A还时不时上热榜。但房地产股却存在巨大的争议。看好的人认为是严重低估,不看好的觉得泡沫总会破灭。我来谈谈自己的看法。

第一个谈到的就是房地产行业当前到底处于一个怎样的阶段。

1. 从销售面积来说,已经到顶

这个问题我在前面的文章里已经反复提及了,当前房地产的销售面积基本已经到顶了。但也并不意味着行业会走向没落,增量需求和更新换代需求此消彼长,使得未来的几十年里房地产的销售面积只是略有减少而已。而销售总额长期来看还有一点上升的空间。

2. 从销售单价来说,已经处于高位

最近房地产政策有点松绑的意思了,前几天地产股都涨得不错,我看很多人都解读为zf希望房价上涨。我不好去猜测政策,但我之前的文章提到过,无论从相对价格还是绝对价格,当前中国的房价都处于高位,一个代价最小的方案就是保持当前房价不要上涨,通过以后的收入增长来消化房价下行压力。

也因此我认为当前房住不炒是一条红线,房价不能再涨了。而当前的政策更多应该是为了防止房价的不可控下跌,只是一个房价下跌的对冲手段。

当然,这都是我个人的理解,我本人不炒房,可能很多买了房的人有不同意见。不过虽然总体房价平稳,不意味着所有地区的房价都不会涨。优质的房产仍会不断涨价,市场的分化会非常明显。其实大家关注一下就知道,上海的普通住宅的售价其实已经追平纽约,但真正的高级住宅却还有好几倍的差距。

又跑题了,我是说,由于房价处于高位,未来房价上涨的空间非常有限,这会对房地产企业的经营能力提出更高的要求。

3. 从居民购买力来说,潜力也挖得差不多了

主要表现为居民杠杆水平也已经快追评欧美发达国家了。购买力达到上限,使得房地产销售进一步上涨的压力就小多了。而在供需平衡甚至供大于求的情况下,差异化竞争会越来越明显。

说到底,房地产市场是个存量市场,而且供应短缺的时间已经结束,差异化竞争越来越明显。这就是房地产市场当前的现状。

存量市场才是龙头股最好的战场

很多人一看到行业不再增长或者说不再快速增长,就觉得这个行业的公司没有投资价值,市场也往往给这类公司的估值很低。但事实上,存量市场或者低俗增长的市场往往是牛股集中营。

我们来看一下汽车玻璃行业:

寻找十倍股之地产篇:低估不是低估的理由!配图(6)

后面预测的数据大可不必看了,我们可以看到2016年到2018年汽车玻璃的产量并没有增长。但我们来看看福耀玻璃最近几年的经营业绩。先看玻璃销量逐年增长:

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营业收入也在逐年增长:

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净利润逐年增长:

寻找十倍股之地产篇:低估不是低估的理由!配图(9)

其实全世界的汽车产量一直处于缓慢增长中,而汽车玻璃一直就是一个慢速增长的行业。也正是因为增长速度慢,市场的预期很低,这使得扶摇玻璃之前的估值水平一直比较低。

在存量或者慢速增长行业中,具备经营优势的龙头企业更容易增加市场份额,并通过其产品影响力提升毛利润率,进而取得营业收入和净利润的持续增长。而随着公司的经营优势越发明显,其市场价值逐步被市场所挖掘,最终带来估值的提升。

寻找十倍股之地产篇:低估不是低估的理由!配图(10)

而盈利的增长叠加估值的提升,带来的就是戴维斯双击,请看福耀玻璃的股价:

寻找十倍股之地产篇:低估不是低估的理由!配图(11)

再来看一下存量市场:白色家电行业,格力电器我们不说了,毕竟空调总体还有所增长:

寻找十倍股之地产篇:低估不是低估的理由!配图(12)

我们来看看冰箱和洗衣机:

寻找十倍股之地产篇:低估不是低估的理由!配图(13)

我们看到冰箱和洗衣机甚至都在负增长。在此背景下,我们来看看美的集团的经营情况。

寻找十倍股之地产篇:低估不是低估的理由!配图(14)

下面是净利润:

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在净利润不断提升的同时,公司的估值也开始提升:

最后带来的就是股价的戴维斯双击:

寻找十倍股之地产篇:低估不是低估的理由!配图(16)

市场到底担心什么?

大多数人和我谈到房地产,主要有几个担心:中国已经到处都是房子了,已经不需要房子了;房价已经这么高了,随时可能崩盘;地产股杠杆太高了,风险太大。我听到的主要这三个,不知道你们还有没有。

针对第一个担心,我已经有好几个文章已经提到过了。房地产的需求主要是两个,一是城市化的新增需求,二是存量房地产的翻新需求。新增需求未来会逐步萎缩,而翻新需求会逐步增长。

此消彼长,最终是基本持平或略有萎缩。也因此市场这个担心似乎有点过头了。也正是因为市场的担心,造成房地产行业的估值处于历史低位。

寻找十倍股之地产篇:低估不是低估的理由!配图(17)

整个行业处于低估值,反映了市场的悲观预期,同时也给后续的估值提升提供了足够的空间。关于房价是否过高的问题,我之前也讨论过,中国的房价的确有点高,而且确实有一定的回调风险。这是客观存在的。但也要注意区分。

在人口持续净流入的城市,房价还有较长的购买力支撑,而且这些城市经济更发达,收入水平也更高,聚集效应带来的规模效益也更大,房价具有较大的支撑。而在更为广大的三四线城市,我信心不是很足。房价会否真的回调,我也只能说有风险,具体是否发生,我只能说不知道。

第三个是关于地产股风险的问题。地产股的风险,我认为主要是流动性风险和资产贬值风险。我在下面小节中会说一下流动性风险。说到资产贬值风险,这个也很容易理解,房地产开发商通常都有较大的存货,比如保利地产总资产8465亿中,存货就占了4745亿。

存货中主要是三部分,一部分为土地使用权,二是在建房地产,三是已建未售房地产。在建房地产中有一部分其实是已经销售未结算的。当房价小幅下跌时,我们不考虑流动性风险的情况下,存货通常都不大会发生损失。而当房价下跌较多时,就有可能产生存货跌价损失。

而由于房地产公司普遍存在较高的杠杆,资产价格的下降会由于杠杆的存在而放大。但我们需要知道,不同房地产公司对于自身资产的计价方式是不同的,万科A、保利地产、招商蛇口、华侨城A这些公司,对于自持物业都是按照成本来计价的,并且按年计提折旧。

对于存货中的自持物业部分也是采用成本计价。实际上这些房产的市场价格通常远高于成本价,这使得即便市场大幅下跌,但仍会高于报表中的成本,也因此对这部分的价值计量影响不大。而可售房产的价格只有大幅下跌才会造成资产的减值损失。

不过房价下跌会影响后续的结算利润。对于按照公允价值计量的地产公司,比如新城控股、金科股份等,确实有这个风险存在。房价下跌之后,公允价值下降不仅带来资产价值的下跌,同时也会计入利润表,造成利润的下滑。而资产价格的下跌也会带来负债率的被动提升,进而加剧公司的财务困难。

也因此我一直觉得,稳健的龙头地产公司才会笑到最后。他们有着充足的现金、强大的融资能力和非常保守的会计政策。这使得即便是有房价回撤风险,也不会对公司的持续经营造成实质性的损害。

再论周期

我在前几天谈到贵州茅台的风险时提到了一个白酒周期的问题。其实我不怎么同意将白酒行业视为弱周期行业。白酒行业其实是一个典型的强周期行业。我们从整个的生产周期入手来说明一下周期性是怎么来的。

我们知道,啤酒的酿造周期很短,只在一两周内即可完成,并且啤酒的保存期限也比较短。这使得社会库存容纳能力比较有限,一旦供应过剩,就会立马反映到价格上,啤酒生产商根据价格信号来重新调节生产。

而白酒的生产则不同。清香型白酒(山西汾酒为代表)的酿造需要两年,浓香型(五粮液、泸州老窖为代表)需要三年,而酱香型(贵州茅台为代表)需要五年。当市场需求上升时,白酒供应并不会立即响应,进而导致白酒价格上涨。同时由于白酒耐储存,且储存本身还有升值能力,这使得在白酒上涨时虽然消费需求下降了,但投资需求却增大了。而伴随白酒价格的上涨,消费需求会进一步下降而投资需求更大。

而在至少两年的时间里,白酒的生产能力无法伴随酒价上涨而提升。而在两年之后白酒产量终于提升之后,由于供应量的逐步增长,白酒涨价压力增大,逐步转为滞涨。白酒价格的滞涨会带来投资需求的减少,进而导致白酒供应过剩。这使得白酒进入降价周期。由于不同香型白酒的生产周期不同,而他们之间也有相互替代作用,这使得实际的延迟时间应该更接近于3年。我们说,生产周期过长且产品易储存是造成波动的最大原因。

白酒行业的强周期性在之前被白酒消费需求快速增长所部分抵消,而当前在白酒消费已经达到高位时,周期性就会显露。这将使得白酒企业得经营业绩在一个周期内发生剧烈的波动。但由于白酒本身可储存且白酒企业通常无有息负债,也因此这些波动更多只是表现在利润上,而对于规模较大实力较强的酒企通常不会造成实质性的影响。

但是在股票市场上,白酒股的最高估值往往出现在供应放量价格达到高点时,而最低估值也出现在供应和价格都见底之时。这就会加大白酒股的波动。其实比照白酒股来看地产股,并不太合适,不过也有一些可比性。首先是房子也同样耐储存,而房地产的生产周期通常在3年以上。

如果没有房地产调控政策的存在,就很容易出现上述白酒行业的巨大波动。但国家对于房地产的严格管控在一定程度上烫平了周期。另外一方面,过去中国的房地产市场需求一直在快速增长,即便有行业周期也已经被需求的增长所抵消,这也使得周期不会过于明显。

而在存量市场阶段,需求已经到顶之时,市场的扰动传递到供应端会产生较大的滞后,进而容易产生较大的波动。也因此政策的调控也仍是不可避免的。地产股与白酒股不一样的地方,在于地产股的杠杆率要远高于白酒股,尤其是有息负债。杠杆率的提升加大了经营的风险。

在不考虑政策调控的情况下,行业的巨幅调整同时加上杠杆的放大就足以摧毁那些冒进的龙头,也因此会显得稳健经营是第一位的要求。但国内房地产行业调控也有好处,虽然在行业过热时控制了上涨,但也同时减少了下跌幅度,从而在一定程度上减少了行业风险。 

地产股到底值得买吗?

我觉得这是一个伪命题,一个行业再好,也不可能所有的企业都是好的。同样,一个行业再差,也有优质龙头。地产股值不值得买,其中需要综合看公司的质地和估值。

我个人倾向于买几个国有控股的地产龙头,比如万科A、保利地产、招商蛇口和华侨城A这些。

一方面这几个公司的估值极低,估值低足以消化行业的波动;另一方面融资能力强大,融资利率极低,使得即便出现行业调整,这些公司反而会活得更加滋润。还有就是,这几家公司的分红也都很给力,就是股价不涨,你拿着当定期也是不错的选择。

盈利上涨+估值提升=戴维斯双击

这几个龙头地产股的盈利还能继续提升吗?这是必然的。具备规模优势、品牌优势和融资优势的龙头地产股在存量阶段扩大地盘是行业规律,已经在发生过程中了。

而市场当前对于房地产的悲观预期会伴随房地产销售面积的平稳回落及居民收入的持续提高而逐步缓解。此时的龙头地产股就会迎来戴维斯双击。

结语

我看看都已经快5000字了,最后还是没说到市场空间。不过我在《持有年化收益率24%的地产龙头万科,不知道你在犹豫什么!》和《保利地产的投资价值评估:持有保利的回报率能有多高》及《招商蛇口:招商系的优等生,不输万科的地产龙头》中都有评估,大家可以参考。

其实在地产存量竞争时代,各龙头地产正在逐步从地产开发向物业运营转变,这是又一个巨大的市场。这里不多说了。

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本文来源:陀螺财经 文章作者:猪先生666
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