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不动产REITs基于加密资产的创新实践

“房住不炒”的政策是针对已经快要绑架了中国经济的房地产市场,各种调控紧缩或者限售限购等政策紧箍咒还戴在各省市房地产市场的头上。

其实,不仅仅是中国的房地产市场巨大,全球的房地产市场价值据不完全统计200多万亿美元,接近全球GDP的2.7倍。

虽然房地产为投资者提供了巨大收益的机会,但因为政策和经济原因,不动产投资与股票或债券相比更为复杂。

比如进入门槛比较高、不动产遇到调控政策就缺乏流动性、所有权转移缓慢甚至有限购限售限转让等政策限制以及不动产交易的高成本如中介费用契税等,这些问题在阻碍更多投资者进入不动产投资领域。

基于区块链的房地产数字加密化解决了这些问题,将不动产资产上链、数字加密化,分布式、碎片化和货币化,可能会成为房地产交易发展的未来。

不动产资产代币化

区块链对于不动产,不只是资产上链的问题,而是用REITs的设计思路来做不动产的资产代币化,而REITs就要涉及到资产的结构化、增信、隔离等资产包的金融产品设计。

以一栋WDMall物业资产为例子,物业所有者想出售,但是在当前地产调控和低迷市场的情况下很难找到合适的买家。没有人能够给一个有竞争力的报价,而有兴趣的人又不符合所需的融资条件,那么他可以选择什么呢?

No.1

资产上链

资产所有者可以选择将地产物业资产进行数字加密资产化,可以在区块链平台上提出请求,指定以 5000 万元的价格寄售WDMall,并提供关于该财产的其它所需信息,区块链数字资产平台验证资产是否符合寄售要求。

No.2

增信

由律师、第三方机构等核查物业产权是否干净、是否存在债务并验证业主指定的其他条件,上链相关的法定证明、增信报告。

No.3

隔离

进行SPV设计,成立 WDMall Holding(SPV)以持有 WDMall 的资产,对资产的收益进行隔离。

No.4

资产代币化(Token)

数字资产平台将WDMall Holding代币化,相当于不动产商品的数字化,将SPV的总值划分成代币,其中1个代币= 1 平米,形成了代币数和房产的总值之间的直接关系。在区块链平台上,可能会建立一个不动产的类似ERC-20标准协议和智能合约,进行智能的资产代币化,细分为多个小额的资产代币;

No.5

承销

金融机构与资产方达成承销协议,细分为资产产品,通过金融机构的背书在区块链资产平台承销;

No.6

上线交易

数字资产交易平台上线该物业资产代币即WDMall Token(WMT),面向全球(或部分区域受限KYC)的个人和企业都可以购买,从而获得 WDMall的部分不动产商品的所有权,直到该资产全部卖出(即所有 5000 万元的 WMT Token售罄)为止。这种模式非常类似地产物业的共有产权模式,共有产权模式基本上只有在区块链平台上才可能完美实现。

No.7

交付清算

在数字资产平台上的资产交易,WDMall 的原所有者会交割到预先选择好的5000万元或等值的数字货币,所有投资者在数字资产交易平台上收到已购买的 WMT 代币(Token)。

No.8

交易市场

WDMall(WMT)的代币开始在数字资产交易市场(分布式交易所)上进行交易,这相当于WMT的二级市场,任何人都可以通过购买或销售任何数量的WMT 购买或出售该购物中心的所有权或权益。

No.9

租金收入和增长

购买 WMT 代币的人可以从 WDMall 的租金收入(或者转售)中获得利润,与投资人拥有的代币数量和代币价格的变化成正比,这反映了 WDMall 物业随着时间的推移价值的上涨。

资产结构化和标准协议

不动产上链的关键是资产加密化,这个过程需要跟资产证券化类似的设计过程,包括:结构化、锁定、增信、隔离等金融产品设计。

在区块链上,还涉及到一个Token(数字资产)的标准协议。

不动产数字加密协议包括智能合约、企业结构化和财产数字化的法律合规方面。

它为所有不动产市场参与者包括房地产开发商、经纪人、市场和众筹平台等提供了一个无需基础设施成本的物业数字化交钥匙解决方案。

通过加密协议可以创建了智能合同和智能合约创建器,可以快速简单地开发数百和数千个合约,并确保Token的合法财产权。

基于加密协议的数字资产交易平台是数字化资产的主要销售和二级交易市场。与数字货币交易平台一样,该平台允许用户以流动性更高、成本更低的份数交易房地产。

该不动产数字资产交易平台为中小投资者开放市场。

例如:

1.如果投资者的财富不足以购买房地产或者有当地法律限制或限购政策,那么他们可以购买多种来自二级市场的房地产加密资产并创建自己的多元化投资组合。

2.拥有50套北京CBD公寓的共有产权Token,而不是拥有1套昂贵的公寓。

本文来源:陀螺财经 文章作者:通证学派研究院
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